L’impact du coronavirus sur le marché des SCPI

L’impact du coronavirus sur le marché des SCPI

Rédigé le 23/05/2020


De Jean Dhavernas.


Les sociétés civiles de placement en immobilier sont « des organismes de placement collectif (OPC) - fonds d’investissement alternatif (FIA) - qui ont pour objet l’acquisition directe ou indirecte et la gestion d’un patrimoine immobilier affecté à la location, qu’il s’agisse d’immeubles à usage d’habitation ou à usage commercial. »1

La grande majorité des placements d’épargne sont impactés par la crise du coronavirus. Le marché des actions et les autres placements boursiers sont les premiers touchés, d’autres comme l’immobilier le sont un peu moins. Néanmoins, certains épargnants considèrent l’immobilier comme un actif refuge : Quel sera donc l’impact de la crise sanitaire, sans précédent, sur les sociétés civiles de placement en immobilier (SCPI) ? Pourront-elles résister à la crise actuelle ?

Depuis le début de la crise, en mars dernier, de nombreux investisseurs dans l’immobilier d’entreprise se posent des questions sur la stabilité des taux de rendement des SCPI. Le dynamisme de ces produits d’épargne sera-t-il remis en cause à moyen ou long terme par les personnes physiques et morales ?

Certes la crise aura un impact, mais modéré à long terme :

Investir dans des parts de SCPI offre une certaine mutualisation des risques locatifs grâce à des locataires du secteur tertiaire tels que les sociétés de services ainsi que sur la différente typologie d’actifs immobilier tels que les immeubles de bureaux, les commerces ou les centres commerciaux. Néanmoins, l’impact de la crise sanitaire sur les SCPI de rendement est limité car elles signent généralement des baux commerciaux de long terme, appelé 3 / 6 / 9 ans. Les locataires peuvent donner congé à chaque période triennale.

L’investissement dans des parts de SCPI reste donc un produit d’épargne basé sur une solide relation avec les locataires : La valeur d’un actif immobilier tertiaire repose des valeurs intrinsèques tels que la qualité, l’emplacement du bâtiment et bien évidemment les locataires.

Habituellement, les SCPI louent des surfaces vacantes à des grandes entreprises de divers secteurs d’activités comme le numérique, le luxe, les services financiers ou encore l’agroalimentaire. Ces entreprises bénéficient d’une trésorerie financière solide pour résister à la crise du coronavirus et de continuer à honorer leurs loyers aux SCPI. Parfois, pour sécuriser leurs investissements, les sociétés de gestion acquièrent des immeubles de bureaux dans les quartiers d’affaires centraux qui peuvent être déjà loués.

Qui plus est, face à la crise du coronavirus, la mobilisation de l’état français et de la banque centrale européenne pour soutenir les entreprises en ayant mis en oeuvre un plan financier à hauteur de 300 milliards d’euros afin d’éviter les défauts de paiements est une mesure rassurante pour les investisseurs dans les SCPI.

Enfin, les SCPI de rendement ont la possibilité de se constituer un report à nouveau pour palier à des crises économiques conjoncturelles.

Des actifs immobiliers qui sont loués avec des rendements élevés :

En 2019, les rendements locatifs des SCPI sont en moyenne de 4,40%. D’après une explication de Grégory Moulinier, directeur associé de la centrale des SCPI, « les sociétés de gestion recherchent des actifs de qualité avec de fortes rentabilités. C’est la raison pour laquelle elles se tournent vers les bureaux, les hôtels, les entrepôts d’activités logistiques ainsi que les centres commerciaux. »2

Ces actifs immobiliers sont plus rémunérateurs que les immeubles de défiscalisation dans l’immobilier résidentiel. Les fonds collectés par les SCPI s’élève à 5,1 milliards en 2018 et à 8,6 milliards en 2019. A cause d’une concurrence accrue des différents acteurs de l’immobilier comme les foncières et les investisseurs institutionnels on constate que le marché est devenu un peu moins attractif en France. C’est la raison pour laquelle certaines sociétés de gestion ont décidé d’investir à l’étranger, comme Corum AM, afin de trouver des actifs immobiliers répondant aux attentes en terme de rendement.

Le report à nouveau peut être un rempart pour les SCPI de rendement face à la crise sanitaire :

Selon Frédéric Puzin, président de Corum AM, « le report à nouveau d’une SCPI est une provision constituée par cette dernière pour pouvoir faire face à des crises économiques comme celle que nous traversons aujourd’hui. Plus précisément, il s’agit d’une partie des loyers encaissés par la SCPI, non distribuée aux associés, permettant de sécuriser le rendement dans la durée. »3

Ce report est exprimé en pourcentage du résultat net d’une SCPI. Le niveau du report recommandé est d’environ 4%. Il permettra donc de compenser la déficience, lié au différé du paiement des loyers pour les entreprises en difficulté.

Fort heureusement, il y a des SCPI de fortes envergures qui ont de l’antériorité et des réserves. Même si les rendements baisses et que les SCPI perdront de leur superbe en terme de collecte sur l’année 2020. La baisse des rendements s’explique principalement par des défaillances d’entreprises, des renégociations de loyers à la baisse, des difficultés pour trouver de nouveaux locataire dans un contexte morose ainsi que le développement du télétravail qui va rebattre lacarte des espaces de travail des bureaux.

De surcroît, le dynamisme de ce produit d’épargne ne sera pas remis en cause par les épargnants à long terme … Il n’en reste pas moins que les rendements des parts de SCPI resteront haut dessus des produits d’épargne classiques comme l’assurance vie !

1https://www.amf-france.org/fr/espace-epargnants/comprendre-les-produits-financiers/placements-collectifs/immobilier-scpi-opci/scpi-unautre-moyen-dinvestir-dans-limmobilier

2https://www.capital.fr/immobilier/les-scpi-un-placement-immobilier-qui-peut-encore-rapporter-jusqu-a-6-1181938

3https://bfmbusiness.bfmtv.com/mediaplayer/video/la-vie-immo-comment-faire-de-la-scpi-un-produit-liquide-2910-1197615.html


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